2021房估師考試《理論與方法》考點：假設開發法概述

考點：假設開發法概述

1.假設開發法的含義

根據估價對象預期開發完成后的價值，來求取估價對象價值或價格的方法。

求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減(動態分析法)，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤(靜態分析法)，得到估價對象價值或價格的方法。

本質與收益法相同，是以房地產的預期未來收益(從靜態分析法來看，具體為開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤后的余額，簡稱剩余開發價值)為導向來求取房地產的價值或價格。

2.假設開發法的理論依據(熟悉)

(1)理論依據——預期原理和地租原理(一次性的價格剩余)。

(2)表現形式——評估新開發建設的房地產價值的成本法的倒算法。

(3)假設開發法與成本法主要區別：

①成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價值。

②假設開發法中，開發完成后的房地產價值通過預測得到，需要求取的是土地價值。

③起點和終點(已知和未知)剛好相反。

3.假設開發法適用的估價對象(掌握)

(1)適用對象，凡是具有開發或再開發潛力，且開發完成后的價值可用成本法以外的其他方法(比較法、收益法、趨勢分析法等)求取的房地產。

(2)具體包括：可供開發的土地、在建工程、可重新開發、更新改造或改變用途的房地產。

(3)不適合采用假設開發法的項目：有規劃條件但規劃條件不明確的待開發房地產;如仍需要估價，一定要把對規劃條件的假設(估價假設)在估價報告中特別提示。

(4)除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目分析。

假設開發法用于估價與用于項目分析的區別：(與第三章中市場價值，投資價值的區別一致)

在選取有關參數和測算有關數值時，假設開發法站在一個典型投資者的立場上(公允的、客觀的)，而房地產開發項目分析是站在某個特定投資者的立場上。

(5)假設開發法在投資分析中提供的三種數值：

①測算待開發房地產的最高價格，可用于參與招標或者拍賣，競投政府出讓地時作為最高報價;

②測算房地產開發項目的預期利潤，每種報價，會對應一個預期利潤;

③測算房地產開發中可能的最高費用。

4.假設開發法估價需要具備的條件(掌握)

(1)假設開發法測算可靠程度的兩個關鍵預測(兩要點)

①是否根據合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發利用方式。

②是否根據當地房地產市場狀況，正確預測了估價對象開發完成后的價值。

(2)外部條件——假設開發法運用需要良好的社會經濟環境(三方面)

①統一、嚴謹及健全的房地產法規;

②穩定、具可預見性及透明的房地產政策;

③有較長歷史、連續、全面及開放的房地產信息資料庫。

5.假設開發法估價的操作步驟(8個步驟)

①選擇具體估價方法;

②選擇估價前提;

③選取最佳開發經營方式;

④測算后續開發經營期;

⑤測算后續開發的必要支出;

⑥測算開發完成后的價值;

⑦確定折現率或測算后續開發的應得利潤;

⑧計算開發價值。

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