2021年房地產估價師《制度與政策》考點：建設工程施工與質量管理

考點：建設工程施工與質量管理

一、施工許可管理

(一)建筑工程施工許可管理的原則

1.在中國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上地方政府住房城鄉建設主管部門申請領取施工許可證。

2.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

3.按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

4.應當申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。

(二)申請建筑工程施工許可證的條件

1.依法應當辦理用地批準手續的，已經辦理該建筑工程用地批準手續。

2.在城市、鎮規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證。

3.施工場地已經基本具備施工條件，需要征收(拆遷)房屋的，其進度符合施工要求。

4.按照規定通過招標或其他方式已經確定施工企業。

5.有滿足施工需要的技術資料，施工圖設計文件已按規定審查合格。

6.有保證工程質量和安全的具體措施。

7.按照規定應當委托監理的工程已委托監理。

8.建設資金已經落實。

建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，不得少于30%。

9.法律、行政法規規定的其他條件。

有地(1、3條);有人(4、7條);有圖(5條);有錢(8條);有支持條件(2、6、9條)

(三)申請辦理施工許可證的程序

1.建設單位向發證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

2.建設單位向發證機關提出申請。

3.對于符合條件的，發證機關應當自收到申請之日起十五日內頒發施工許可證。

在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規模，應當符合依法簽訂的施工承包合同。

(四)建筑工程施工許可證的管理

施工許可證分為正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。復印的施工許可證無效。

建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當申請延期，延期以兩次為限，每次不超過三個月，過期施工許可證自行廢止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內向發證機關報告。

建筑工程恢復施工時，應當向發證機關報告。

中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關核驗施工許可證。

二、建設工程質量管理

(一)建設工程質量管理的原則

(1)縣級以上政府建設行政主管部門和其他有關部門負責對建設工程質量實行監督管理。

(2)從事建設工程活動，堅持先勘察、后設計、再施工的原則。(禁止三邊)

(3)縣級以上人民政府及其有關部門不得超越權限審批建設項目或擅自簡化基本建設程序。

(4)國家鼓勵采用先進的科學技術和管理方法，提高建設工程質量。

(二)建設單位的質量責任和義務

(1)應當將工程發包給具有相應資質等級的單位，不得將建設工程肢解發包。

(2)應當依法對重要設備、材料等進行采購招標。

(3)不得迫使承包方低于成本競標，不得任意壓縮合理工期。不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量。

(4)應當將施工圖設計文件報縣級以上政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。

(三)施工單位的質量責任和義務

1.應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。

禁止超越本單位資質等級許可的業務范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程。

禁止允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。不得轉包或者違法分包工程。

2.對建設工程的施工質量負責。應當建立質量責任制，確定工程項目的項目經理、技術負責人和施工管理負責人。建設工程實行總承包的，總承包單位應對全部建設工程質量負責。

3.總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程質量承擔連帶責任。

4.在施工過程中發現設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議，不得擅自修改，不得偷工減料。

5.必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行(進場)檢驗，應有書面記錄和專人簽字;未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。

6.必須建立、健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，做好隱蔽工程的質量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建設工程質量監督機構。

7.施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監理單位監督下現場取樣，并送具有相應資質等級的單位檢測。

8.施工單位對施工中出現質量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。

9.施工單位應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓;未經教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業。

(四)建設工程質量監督管理制度

1.建設工程質量監督管理機構

統一管理：國務院住房城鄉建設主管部門;

轄內管理：縣級以上地方政府建設行政主管部門;

重點稽查：國務院發展和改革部門。

2.建設工程質量監督管理的實施

(1)由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監督機構具體實施。

(2)供水、供電、供氣、公安消防等部門，不得明示或暗示建設單位、施工單位購買其指定的生產供應單位的建筑材料、構配件和設備。

(3)工程發生質量事故，有關單位應當在24小時內向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告。

【例題】建設工程發生質量事故，有關單位應當在24小時內向當地建設行政主管部門報告。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是建設工程質量管理。工程發生質量事故，有關單位應當在24小時內向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告。參見教材P98。

三、建設工程的竣工驗收管理制度

竣工驗收是建設工程施工和施工管理的最后環節。任何工程竣工后，都必須進行竣工驗收。

(一)建設工程竣工驗收的監督管理機構

建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向建設行政主管部門備案。

國務院住房城鄉建設主管部門負責全國工程的竣工驗收備案管理工作?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。

(二)建設工程竣工驗收的條件

1.完成工程設計和合同約定的各項內容;

2.有完整的技術檔案和施工管理資料;

3.有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;

4.有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;

5.有施工單位簽署的工程保修書。

(三)建設工程竣工驗收備案

建設單位辦理竣工驗收備案應提交下列文件：

1.工程竣工驗收備案表;

2.工程竣工驗收報告;

3.法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

4.施工單位簽署的工程質量保修書;

5.法規、規章規定必須提供的其他文件。

商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、建設工程質量保修辦法

(一)房屋建筑工程質量保修期限

1.在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

(1)地基基礎和主體結構工程 -合理使用年限

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏-5年

(3)供熱與供冷系統-2個采暖、供冷期

(4)電氣系統、給排水管道、設備安裝-2年

(5)裝修工程-2年

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

2.概念辨析

(1)約定一個期限，反饋出質量上的缺陷

即缺陷責任期，一般為一年，最長不超過兩年，從通過竣工驗收之日起起算。建設單位撥付各期工程款時，都會扣留一定比例的質保金，若缺陷責任期出現質量缺陷，用以保證承包人利用該筆資金。

(2)建筑作為一個產品，予以保修

即保修期，保修行為既有市場成分，又有法制成分。保修期限根據《建設工程質量管理條例》，存在下限。從實際竣工日期起算。

(二)房屋建筑工程質量保修責任

1.在保修期限內出現質量缺陷，施工單位應在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位應當立即到達現場搶修。

2.發生涉及結構安全的質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當地建設行政主管部門報告;由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質量監督機構負責監督。

3.保修完后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的，應當報當地建設行政主管部門備案。

4.施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

5.保修費用由質量缺陷的責任方承擔。

6.在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

房地產開發企業售出的商品房保修，還應當執行《城市房地產開發經營管理條例》和其他有關規定。

五、建筑施工企業的資質管理

建筑業企業應當按照其擁有的資產、主要人員、已完成的工程業績和技術裝備等條件申請資質。

建筑業企業資質分為施工總承包資質、專業承包資質和施工勞務資質三個序列。

六、注冊建造師制度

1.注冊建造師是指通過考核認定或考試合格取得建造師資格證書，并按照規定注冊，取得建造師注冊證書和執業印章，擔任施工單位項目負責人及從事相關活動的專業技術人員。

2.注冊建造師分為一級注冊建造師和二級注冊建造師。

3.注冊建造師不得同時在兩個及兩個以上的建設工程項目上擔任施工單位項目負責人。

4.注冊建造師可以從事建設工程項目總承包管理或施工管理，工程項目管理服務，技術經濟咨詢，以及其他業務。建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執業印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

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