2021房估師考試《理論與方法》考點：成本法的基本公式
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考點：成本法的基本公式
1.成本法最基本的公式(掌握)
房地產價值=房地產重新購建價格-房地產折舊
2.適用于新開發建設的房地產的基本公式(掌握)
新開發房地價值=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
新建成的建筑物價值=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
新開發的土地價值=待開發土地取得成本+土地開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
【例8-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價是1.2億元，將其開發成“五通一平”熟地的開發成本和管理費用為2.5億元，開發期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發完成后可轉讓土地面積比例為60%。請求取該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價(假設建設成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成時即開始銷售，銷售費用在開發完成時投入)。
『正確答案』本題考查的是適用于新開發的房地的基本公式。
該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=該荒地取得總代價+土地開發總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發利潤
假設開發完成后的熟地價值為V
V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)
解得V=523342631元
可轉讓面積=2000000×60%=1200000平方米，單價=523342631/1200000=436元/平方米。參見教材P285。
3.適用于舊的房地產的基本公式(掌握)
房地合一時，舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊。
只計算建筑物時，舊建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊。
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