2021年房地產估價師《制度與政策》考點：物業運營維護費用

考點：物業運營維護費用

一、物業服務收費

(一)物業服務收費原則

應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。國家鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

(二)物業服務收費的價格管理方式

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

(三)物業服務收費的計費方式

1.包干制(類似固定總價合同)

是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用 ，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

2.酬金制(明確酬金比例)

是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

(四)物業服務收費的費用構成

實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金 。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

③物業管理區域清潔衛生費用;

④物業管理區域綠化養護費用;

⑤物業管理區域秩序維護費用;

⑥辦公費用;

⑦物業服務企業固定資產折舊;

⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

⑨經業主同意的其他費用。

【例題】實行包干制的物業服務費，其構成不包括(　)。

A.物業服務成本

B.法定稅費

C.物業服務企業酬金

D.物業服務企業的利潤

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是物業服務收費。實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。參見教材P227。

二、物業服務定價成本監審

(一)物業服務定價成本監審的定義

物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。

物業服務定價成本監審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業的服務成本實施監督和審核的行為。

(二)物業服務定價成本監審的原則和依據

1.物業服務定價成本監審應當遵守的原則

(1)合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定。

(2)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。

(3)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。

(4)合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。

2.物業服務定價成本監審的依據

核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

(三)物業服務定價成本的構成

物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護 費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其他費用組成。

(四)物業服務定價成本審核的方法和標準

(1)工會、職工教育經費、五險一金類：基數、比例要符合規定;

(2)固定資產折舊采用年限平均法;

(3)物業服務業將較為專業的內容外包的，要對外包合同進行審定;

(4)物業服務企業的收入審核，要視物業服務企業是否兼營其他業務，采用不同分攤流程。

三、住宅專項維修資金的使用

住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

(一)繳納【補充內容】

商品住宅或非住宅，每平方米建筑面積，住宅專項維修資金為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%;

公有住房的專項維修資金，由售房單位和購房業主共同繳納，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金;

業主繳納專項維修資金，每平方米建筑面積，為當地房改成本價的2%。

(二)使用

1.住宅專項維修資金費用，按照下列規定分攤：

(1)售后的各類商品房屋，按各自物業類型對應的建筑面積比例 分攤;

(2)售后的公有住房，由于售房人和業主都予以繳納，所以按照售房人繳納的與售后私人繳納的比例 分攤;

(3)出售之前的各類房屋，建設單位或公有住房單位根據相應建筑面積比例 分攤。

2.下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

(1)依法應當由建設單位或者施工單位承擔 的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(2)依法應當由相關單位承擔 的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(3)應當由當事人承擔 的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(4)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔 的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

3.在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

4.利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

5.禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

6.利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

7.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

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