2021年房地產估價師《案例分析》考點：影響商業房地產價格的因素

考點：影響商業房地產價格的因素

1.影響商業房地產價格的區位狀況

(1)地段繁華程度。

影響商業房地產價格的首要因素是商業房地產所處地段的商業繁華程度。商業繁華程度首先可用該地段是否處于商業中心區來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市級的商業中心區，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力(特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品)，這類市一級的商業中心區屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區或住宅聚集區也會有一個或更多的區級商業中心區，它們的輻射力低于市級商業區，一般限于本區域內，繁華程度也低于市級商業區。在每個居住小區通常還會有一個商業服務集中地帶，或稱為小區級商業中心，其繁華程度又低一些。

(2)交通條件。

對商業房地產進行估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現階段一般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題;二是經營者的交通條件方面，要考慮進貨和卸貨的便利程度。

(3)臨街狀況。

商業房地產一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業房地產價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業房地產如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經營，會影響商業房地產的價值。

(4)樓層。

一般來說，位于底層的商業用房當然優于樓上的商業用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業用房與底層的差距將大大縮小。

2.影響商業房地產價格的主要實物狀況

(1)建筑品質及內部格局。

商業房地產自身的建筑品質包括建筑結構、裝飾、設施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會對商業房地產的經營活動產生重要影響。此外。商業房地產的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。一些大型商業用房往往要分割出租，因此要求內部空間能夠靈活地間隔。

(3)凈高。

商業房地產的室內凈高應適宜。過低的凈高則會產生壓抑感，不利于經營活動的開展;如凈高過高，建筑成本會增加，也無助于商業房地產價值的提高。

(4)面積。

根據經營要求不同，商業房地產所需的營業面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。因此，對商業房地產進行估價時，應區分不同的經營業態結構對面積的不同要求。

(5)裝修。

裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經營商場等。因此，同樣的商業用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。

(6)無形價值。

在注重品牌、文化品位的時代，商業房地產價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團，能使一個同樣的酒店體現出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現出不同的價值。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應對附屬于有形商業房地產的無形價值進行考慮。

3.商業房地產估價的常用方法

根據《房地產估價規范》，商業房地產估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。為準確評估商業房地產市場價值，基于商業房地產的收益性特點，在商業房地產交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

(1)收益法。商業房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產估價最為常用的方法之一。

(2)市場法。商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商業房地產進行估價時，市場法也是常用方法之一。

(3)成本法。在有些估價業務中，例如商業房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用成本法作為輔助方法。

4.商業房地產估價的技術路線和難點處理

商業房地產估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術路線選擇和處理上又各有特點。

（一）不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理

商業房地產根據其經營方式的不同可分為出租型和商業運營型兩類。

(1)出租型商業房地產

出租型商業房地產主要采用收益法和市場法進行估價。

采用收益法估價的關鍵是求取租金收益，租金的測算要區分租期內和租期外兩種情況。在租期內(毀約除外)應根據租賃合同計算凈收益，租期結束后，應根據市場客觀租金水平、經營費用、稅金等利用市場法求取待估商業房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業房地產測算租金收益時，應了解待估對象是否存在合約的限制。

采用市場法對出租型商業房地產估價主要應用在兩方面：①直接求取商業房地產價格;②求取商業房地產租金，再利用收益法測算商業房地產價格。交易實例的選擇和修正系數的確定是市場法評估出租型商業房地產的重要環節。由于影響商業房地產價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細了解待估商業房地產的地段及具體坐落、臨街狀況、經營業態和內容、建筑及內部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

此外在交易實例的選擇時還應關注商業房地產的交易形式、價格(或租金)內涵。如，當前許多商業房地產的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進行修正。又如商業物業的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費的負擔，房屋的修繕責任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責任等都對租賃價格產生影響，所以要詳細了解這些內容。

(2)運營型商業房地產

運營型商業房地產主要靠經營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業房地產主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益=主營業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。但在實際操作中，如何剝離商業經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。

（二）不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理

(1).整幢商業房地產估價

在實際的商業房地產估價中，進行整幢房地產估價的情況相對而言比較少。對整幢商業房地產估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業業態、經營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。

(2)整層商業房地產估價

整層商業房地產評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層出售或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業房地產出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業房地產的價格往往成為估價的難點。

雖然整層商業房地產與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數量上與整層商業房地產均價間存在一定的比例關系，因此可通過細致的市場調查，確定這種數量關系，進而修正到整層商業房地產的價格。

例如，某估價機構接受委托評估××商業廣場九層的價格。經過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估××商業廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發現整層商業房地產交易實例很少，但有較多的中小面積商業房地產交易實例，因此選用中小面積商業房地產交易實例，并進行相應的市場調查了解該市類似估價對象整層商業用房交易價格與中小面積商業用房交易價格的關系，修正確定××商業廣場九層的價值。經過市場調查，該市與估價對象類似的整層商業用房交易的價格比中小面積商鋪(整層分割交易)的交易價格平均低8%～15%，估價人員結合估價經驗，綜合考慮取整層交易修正系數為12%，據此估算得出估價對象的價格。

(3)同層商業房地產不同鋪面評估

對于同層商業房地產多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎上進行修正而得出估價結果。但是這種技術處理方式要求對同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。

例如，某估價機構用收益法評估××市××片區××商業城二層多套商鋪價格，在確定客觀租金時，就采用了這種技術處理方式，即先用市場法估算出二層某一個商鋪的客觀租金，再根據各個商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉角等因素進行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據實地查看和各種價格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的××號商鋪;第二檔次為位于直行電梯口的××號等四間商鋪，位于商場主要通道的××號等八間商鋪;第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號等八間商鋪。估價人員綜合考慮商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉角等因素，并參考實際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據第一檔次商鋪租金及其租金相互關系分別測算出來。

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