2021房估師考試《理論與方法》考點：建立比較基礎

考點：建立比較基礎

選取了可比實例后，對可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內涵和形式進行“標準化”，使之口徑一致，相互可比 ，為對可比實例成交價格進行修正和調整，建立一個共同的基礎。

建立比較基礎：

①統一財產范圍;

②統一付款方式;

③統一融資條件(首付款比例、利率、貸款期限等) ;

④統一稅費負擔;

⑤統一計價單位。

一、統一財產范圍

可比實例與估價對象的財產范圍進行對比，然后消除因財產范圍不相同造成的價格差異。

財產范圍不同，是指“有/無”的差別 ，而不是“好壞/優劣”、“新/舊”差別。(這些差異在房地產狀況調整中處理)

統一財產范圍是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

財產范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產以外的資產。

②帶有債權債務的房地產。

③帶有其他權益或負擔的房地產(如入學指標、戶口指標、設立了地役權等)。

④房地產的實物范圍不同(有無停車位、有無裝修等)。

對含有房地產以外的資產，統一財產范圍一般是統一到“純粹”的房地產范圍 ：

房地產價格=含有房地產以外的資產的價格-房地產以外的資產的價值(剝離法)

如果是估價對象含有房地產以外的資產，在比較法求出了不含房地產以外的資產的房地產價值后，再加上房地產以外的資產的價值，就可得到估價對象的價值。

含有房地產以外的資產的房地產價格=不含有房地產以外的資產的價格+房地產以外的資產的價值(還原法)

對帶有債權債務和其他權益或負擔 的房地產，統一財產范圍——“不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產范圍 ”

不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價格

=帶有債權債務和其他權益或負擔的房地產價格-債權和其他權益價值+債務和其他負擔價值(剝離法 )

如估價對象帶債權債務和其他權益或負擔，在比較法求出了不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價值后，再加上債權和其他權益價值減去債務和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。

對房地產的實物范圍不同，統一財產范圍一般是統一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍(還原)，扣除可比實例多出的實物范圍(剝離)，相應地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。

二、統一付款方式

統一付款方式，將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調整為在成交日期一次性付清的價格。 (即實際價格)

三、統一融資條件

統一融資條件是將可比實例在非常規融資條件下的價格，調整為在常規融資條件下的價格 。

融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等 。

四、統一稅費負擔

在房地產交易中需要繳納稅費，其中賣方繳納的稅費 ，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;買賣雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。

交易稅費正常負擔下的價格 是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費 下的價格，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。(該是誰的，就是誰的)

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。

實際交易，存在稅費轉嫁。即本應由賣方繳納的稅費，由買方繳納;本應由買方繳納的稅費，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應由賣方繳納，卻協議由買方繳納;契稅、補繳出讓金本應由買方繳納，卻協議由賣方繳納;印花稅等本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協議由其中某一方全部負擔。在某些地區，房地產價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉嫁問題。

統一稅費負擔 ，是將成交價格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關規定(沒有規定的，按照當地習慣)，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。

調整的公式為：

正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額

買方實付金額-賣方實得金額=應由買賣雙方繳納的稅費

如果賣方、買方應繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：

應由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由賣方繳納的稅費比率

應由買方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由買方繳納的稅費比率

則：

正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比例)

正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方繳納的稅費比例)

記憶竅門：賣減，買加(有個非洲國家-牙買加)

記憶竅門：(不建議機械記憶公式)轉嫁給誰，就站在誰的立場上進行分析

(1)轉嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格

(2)轉嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格

(注：此處不考慮買方自己本來就應該繳納的稅費，買方繳納本來就該自己繳納的稅費，不存在扭曲正常交易價格的問題)

五、統一計價單位

統一計價單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積或體積內涵及計量單位。

(一)統一價格表示單位

在統一為單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積 的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

其他的比較單位。倉庫——單位體積，停車場——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫院——床位，保齡球館——球道。

有些可比實例宜先修正、調整總價，再轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

例如，估價對象是一套門窗有損壞的住宅，選取的可比實例的某套住宅的門窗是完好的，成交總價為90萬元。經調查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為2萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價90萬元，調整為門窗是損壞的總價88萬元(90-2=88)，然后再將此總價88萬元轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

(二)統一幣種和貨幣單位

將某一幣種價格換算為另一幣種價格，一般采用成交日的匯率 。

如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整 ，則對進行了市場狀況調整后的價格應采用價值時點的匯率 進行換算。(因為原幣種的價格，變成了價值時點的價格)

匯率一般采用國務院金融主管部門(國家外匯管理部門)公布的市場匯率中間價。

在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(三)統一面積或體積內涵及計量單位

面積內涵——建筑面積、套內建筑面積、使用面積下的單價

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