2021房估師考試《理論與方法》考點：成本法概述

考點：成本法概述

1.成本法：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本(或重建成本)減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。本質是以房地產的重新開發建設成本為導向，求取房地產價值或價格。(注意：和比較法、收益法的思路對比)

重新購建成本，是指假設在價值時點重新購置全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

折舊，是估價對象房地產在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值之差。(會計折舊——價值損耗，估價折舊——價值差額)

成本法先把房地產價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各組成部分加總。

成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(會計成本，不含利潤)，而是價格(估價中的成本，包含社會平均利潤)。

2.成本法的理論依據(熟悉)——生產費用價值論，商品價格是依據其生產所必要的費用而決定。

從賣方看，房地產價格基于過去的“生產費用”，是賣方最低賣價，不能低于開發建設代價。

從買方看，房地產的價格是基于類似房地產的“生產費用”，根據“替代原理”，房地產價格如果高于必要支出及應得利潤，則購買不如自己開發。

均衡點，賣方不低于開發建設已花費的代價，買方是不高于預計重新開發建設的必要支出及應得利潤，則可接受的共同點是正常的開發建設代價，包括必要支出及應得利潤。

3.成本法適用的估價對象(掌握)

適用對象：新開發的房地產，舊的房地產，在建工程，計劃開發的房地產，很少發生交易而限制了比較法運用，沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制收益法運用的房地產，例如行政辦公樓、學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產，特別適用成本法估價。

化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場之類，有獨特設計或只針對特定使用者的特殊需要而開發建設的房地產，單獨的建筑物或裝飾裝修，通常也采用成本法估價。

不適用對象——建筑物過于老舊的房地產。老舊建筑物測算重新購建成本和折舊難度大。一般用殘余價值估價;對于整個過于老舊的房地產，適用假設開發法估價。

成本法主要適用于評估新建筑物或比較新的房地產的價值和價格。

【例題】成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括(　)等。

A.圖書館

B.學校

C.空置的寫字樓

D.單獨的建筑物

E.加油站

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。新近開發完成的房地產(新開發建設的房地產)、可以假設重新開發建設的現有房地產(舊房地產)、正在開發建設的房地產(在建工程)、計劃開發建設的房地產(期房)，都可采用成本法。選項A圖書館，很少發生交易限制了比較法，沒有經濟收益或潛在經濟收益,限制了收益法。選項B學校以公益、公用目的的房地產，特別適用成本法估價。選項D單獨的建筑物適用成本法，但是不屬于“既無收益又很少發生交易”的房地產。選項C空置的寫字樓可以尋找類似的寫字樓，采用比較法，或收益法評估;選項E加油站是收益性房地產，可以采用收益法評估。參見教材P286。

4.成本法估價需要具備的條件

需要具備兩個條件：

一是自由競爭(即可以自由進出市場)，二是該種房地產可以大量重復開發建設。

注意3個問題：

(1)采用客觀成本，而不是實際成本。

實際成本是購置估價對象的實際支出，或開發建設估價對象的實際支出及所得利潤?？陀^成本是購置估價對象的必要支出，或開發建設估價對象的必要支出及應得利潤，或實際成本經剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

(2)在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整。選址不當或者規劃設計不合理等造成不符合市場需求的房地產，如在人流量很小的地方建造商場。雖建造費用巨大，但商場價值不高。

(3)在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。

5.成本法估價的操作步驟(熟悉4個步驟)

①選擇具體估價路徑;

②測算重置成本或重建成本;

③測算折舊;

④計算成本價值。

【例題】成本法是以房地產價格的各個組成部分累加為基礎，來求取房地產價格的，適用于評估可獨立開發建設的整體房地產價格，不能用于評估局部房地產的價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。成本法一般適用于評估可獨立開發建設的整體房地產的價值和價格。當采用成本法評估局部房地產的價值和價格時，例如評估某幢住宅樓中某套住房的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均單位價值，然后在此基礎上進行樓層、朝向、戶型、室內裝飾裝修等因素調整后才可得到該套住房的單位價值。參見教材P286。

【例題】某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括(　)。

A.應采用客觀成本，而不是實際成本

B.應采用實際成本，而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是成本法估價需要具備的條件。成本法估價時需要注意下列3個問題：(1)應采用客觀成本而不是實際成本;(2)應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整;(3)應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。選項E違背了估價師獨立性的原則。參見教材P287～288。

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