2019房地產估價師《案例與分析》第五章考點：房地產估價規范

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第五章考點匯總

第一節 房地產估價規范

(2015-12-01實施)

本次修訂的主要內容是：

1.調整了章節劃分，刪除了原規范的第二章術語和附錄A估價報告的規范格式;2.增加了路線價法、標準價調整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產損害賠償估價、房地產投資基金物業估價、為財務報告服務的房地產估價等目的的估價;3.細化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果、估價報告、估價職業道德等內容。

2 估價原則

2.0.1 房地產的市場價值評估，應遵循下列原則：

1.獨立、客觀、公正原則;

2.合法原則;

3.價值時點原則;

4.替代原則;

5.最高最佳利用原則。

2.0.2 房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。

2.0.3 房地產的投資價值、現狀價值等其他價值和價格評估，應根據估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

2.0.4 遵循不同估價原則的評估價值，應符合下列規定：

1.遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值。

2.遵循合法原則，評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

3.遵循價值時點原則，評估價值應為在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

4.遵循替代原則，評估價值與估計對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內。

5.遵循最高最佳利用原則，評估價值應為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

6.遵循謹慎原則，評估價值應為在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

2.0.5 估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規模和檔次，應按法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定 ，并應符合下列規定：

1.當估價對象的權利人或意向取得者對估價對象依法享有的開發利用權利不同時，應先根據估價目的確定是從估價對象權利人的角度或意向取得者角度 進行估價，再根據其對估價對象依法享有的開發利用權利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。

2.當估價對象已為某種利用時，應在調查及分析其利用現狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列判斷和選擇，并在估價報告中說明：

1)維持現狀、繼續利用最為合理的，應選擇維持現狀前提進行估價;

2)更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價;

3)改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價;

4)改變規模再予以利用最為合理的，應選擇改變規模前提進行估價;

5)重新開發再予以利用最為合理的，應選擇重新開發前提進行估價;

6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價。

2.0.6 當估價對象的實際用途、登記用途、規劃用途之間不一致時，應按下列規定確定估價所依據的用途，并應作為估價假設中的不相一致假設在估價報告中說明及對估價報告和估價結果的使用作出相應限制：

1.政府或其有關部門對估價對象的用途有認定或處理的，應按其認定或處理結果進行估價;

2.政府或其有關部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應按下列規定執行：

1)登記用途、規劃用途之間不一致的，可根據估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

2)實際用途與登記用途、規劃用途均不一致的，應根據估價目的確定估價所依據的用途。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第五章考點匯總

3 估價程序

3.0.1 房地產估價應按下列程序進行：

1.受理估價委托;

2.確定估價基本事項;

3.制定估價作業方案;

4.搜集估價所需資料;

5.實地查勘估價對象;

6.選用估價方法進行測算;

7.確定估價結果;

8.撰寫估價報告;

9.審核估價報告;

10.交付估價報告;

11.保存估價資料。

3.0.2 估價委托應由房地產估價機構統一受理，并應符合下列規定：

1.在接受估價委托時，應要求估價委托人出具估價委托書;

2.決定受理估價委托的，應與估價委托人訂立書面估價委托合同;

3.受理估價委托后，應根據估價項目的規模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產估價師數量，并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產估價師共同進行估價，且應明確其中一人為項目負責人;

4.除應采用批量估價的項目外，每個估價項目應至少有一名注冊房地產估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。

3.0.3 估價基本事項包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型 ，應在與估價委托人進行溝通及調查有關情況和規定的基礎上進行確定，并應符合下列規定：

1.估價目的應根據估價委托人真實、具體的估價需要及估價報告的預期用途或預期使用者確定，對表述應具體、準確、簡潔。

2.價值時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

3.估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據估價目的依法確定，并應明確界定其財產范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構。法律、行政法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或征收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應在估價報告中根據估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

4.價值類型應根據估價目的確定，并應包括價值或價格的名稱、定義或內涵。

3.0.4 估價作業方案應在對估價項目進行初步分析的基礎上編制，并應包括下列內容：

1.估價工作內容及質量要求，包括擬采用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等;

2.估價工作的具體步驟及時間進度;

3.估價工作的人員安排等。

3.0.5 估價所需資料應針對估價項目進行搜集，并應包括下列資料 ：

1.反映估價對象區位、實物和權益狀況的資料;

2.估價對象及其同類房地產的交易、收益、成本等資料;

3.對估價對象所在地區的房地產價值和價格有影響的資料;

4.對房地產價值和價格有普遍影響的資料。

3.0.6 對搜集的估價所需資料應進行檢查。當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。

3.0.7 估價對象的實地查勘應符合下列規定：

1.應觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況;

2.應拍攝反映估價對象內部狀況、外部狀況和周圍環境狀況的照片等影像資料，并應補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料;

3.應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘的對象、內容、結果、時間和人員及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

3.0.8 當無法進入估價對象內部進行實地查勘時，應對估價對象的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明未進入估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內部狀況，應作為估價假設中的依據不足假設在估價報告中說明。

3.0.9 在估價中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的估價技術問題時，應尋求相關估價老師或單位提供專業幫助，并應在估價報告中說明。

3.0.10 對估價對象的房屋安全、質量缺陷、環境污染、建筑面積、財務狀況等估價專業以外的專業問題，經實地査勘、査閱現有資料或向相關專業領域的老師咨詢后，仍難以作出常規判斷和相應假設的，應建議估價委托人聘請具有相應資質資格的專業機構或老師先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業機構或老師出具的專業意見為依據進行估價，并應在估價報告中說明。

3.0.11 估價報告在交付估價委托人前，應對其內容和形式等進行審査核定，并應形成審核記錄，記載審核的意見、結論、日期和人員及其簽名。

3.0.12 估價報告經內部審核合格后，應由不少于兩名注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章而正式生效，并按有關規定或估價委托合同的約定交付估價委托人。

3.0.13 估價報告交付估價委托人后，不得擅自改動、更換、刪除或銷毀下列估價資料：

1.估價報告;

2.估價委托書和估價委托合同;

3.估價所依據的估價委托人提供的資料;

4.估價項目來源和溝通情況記錄;

5.估價對象實地查勘記錄;

6.估價報告內部審核記錄;

7.估價中的不同意見記錄;

8.外部專業幫助的專業意見。

3.0.14 房地產估價機構應及時整理和保存估價資料，并應保存到估價服務的行為結束且不得少于10年 。保存期限應自估價報告出具之日起計算。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第五章考點匯總

4 估價方法

4.1 估價方法選用

4.1.1 選用估價方法時，應根據估價對象和估價對象所在地的房地產市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等方法進行適用性分析。

4.1.2 估價方法的選用，應符合下列規定：

1.估價對象的同類房地產有較多交易的，應選用比較法。

2.估價對象或其同類房地產通常有租金等經濟收入的，應選用收益法;

3.估價對象可假定為獨立的開發項目進行重新開發建設的，宜選用成本法;當估價對象的同類房地產沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產沒有租金等經濟收入時，應選用成本法。

4.估價對象具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應選用假設開發法。

4.1.3 當估價對象僅適用一種方法進行估價時，可只選一種估價方法進行估價。 當估價對象適用兩種或兩種以上方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍;當必須取舍時，應在估價報告中說明并陳述理由。

4.2 比較法

4.2.1 運用比較法估價，應按下列步驟進行：

1.搜集交易實例;

2.選取可比實例;

3.建立比較基礎;

4.進行交易情況修正;

5.進行市場狀況調整;

6.進行房地產狀況調整;

7.計算比較價值。

4.2.2 搜集的交易實例信息應滿足比較法運用的需要，宜包括下列內容：

1.交易對象基本狀況;

2.交易雙方基本情況;

3.交易方式;

4.成交日期;

5.成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況;

6.交易目的等。

4.2.3 可比實例選取應符合下列規定：

1.可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個;

2.可比實例的交易方式應適合估價目的;

3.可比實例房地產應與估價對象的房地產相似;

4.可比實例的成交日期應接近價值時點;與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過二年;

5.可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格;

6.在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。

4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實例，不宜選為可比實例：

1.利害關系人之間的交易;

2.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;

3.被迫出售或被迫購買的交易;

4.人為哄抬價格的交易;

5.對交易對象有特殊偏好的交易;

6.相鄰房地產合并的交易;

7.受迷信影響的交易。

4.2.5 可比實例及其有關信息應真實、可靠，不得虛構。應對可比實例的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，并應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

4.2.6 選取可比實例后，應建立比較基礎，對可比實例的成交價格進行標準化處理，標準化處理應包括統一財產范圍、統一付款方式、統一融資條件、統一稅費負擔和統一計價單位，并應符合下列規定：

1.統一財產范圍，應對可比實例與估價對象的財產范圍進行對比，并消除因財產范圍不同而造成的價格差異。

2.統一付款方式，應將可比實例不是成交日期或一次性付清的價格，調整為成交日期且一次性付清的價格。

3.統一融資條件，應將可比實例在非常規融資條件下的價格，調整為在常規融資條件下的價格。

4.統一稅費負擔，應將可比實例在交易稅費非正常負擔情況下的價格，調整為在交易稅費正常負擔下的價格。

5.統一計價單位，包括統一為總價或單價、樓面地價，統一幣種和貨幣單位，統一面積或體積內涵及計量單位等。不同幣種之間的換算宜按國務院金融主管部門公布的成交日期的市場匯率中間價計算。

4.2.7 當滿足本規范第 4.2.3 條要求的交易實例少于三個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，但應對其進行交易情況修正。修正時，應消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。

4.2.8 進行市場狀況調整時，應消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格，并應在調查及分析可比實例所在地同類房地產價格變動情況的基礎上，采用可比實例所在地同類房地產的價格變動率或價格指數進行調整，且價格變動率或價格指數的來源應真實、可靠。

4.2.9 房地產狀況調整應消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。

4.2.10 進行區位狀況調整時，應將可比實例在自身區位狀況下的價格調整為在估價對象區位狀況下的價格。且調整的內容應包括位置、交通、外部配套、周圍環境等。單套住宅的調整因素還應包括所處樓幢、樓層和朝向。

4.2.11 進行實物狀況調整時，應將可比實例在自身實物狀況下的價格調整為在估價對象實物狀況下的價格。土地實物狀況調整的內容應包括面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發程度等。

建筑物實物狀況調整的內容應包括建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。

4.2.12 進行權益狀況調整時，應將可比實例在自身權益狀況下的價格調整為估價對象權益狀況下的價格。且調整的內容應包括規劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物設立情況、擔保物設立情況、租賃和占有情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制的權利情況、權屬清晰情況等。

4.2.13 進行區位、實物和權益狀況調整時，應將可比實例與估價對象的區位、實物和權益狀況因素逐項進行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價格差異，對可比實例的價格進行相應調整。調整的具體內容和比較因素，應根據估價對象的用途等情況確定。

4.2.14 交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整，可根據具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進行處理。

4.2.15 進行交易情況修正、市場狀況調整、區位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，應符合下列規定：

1.分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調整幅度不宜超過30%;

2.經修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2;

3.當幅度或比值超出本條規定時，宜更換可比實例;

4.當因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應在估價報告中說明并陳述理由。

4.2.16 對經修正和調整后的各個可比實例價格，應根據它們之間的差異程度、可比實例房地產與估價對象房地產的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出比較價值。

4.2.17 比較法的原理和技術，也可用于其他的估價方法中有關估價數據的求取。

4.3 收益法

4.3.1 運用收益法進行房地產估價時，應按下列步驟進行：

1.選用具體估價方法;

2.測算收益期或持有期;

3.測算未來收益;

4.確定報酬率或資本化率、收益乘數;

5.計算收益價值。

4.3.2 收益法估價時，應區分報酬資本化法和直接資本化法，并應優先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時，應區分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內各年凈收益時，宜選用持有加轉售模式。

4.3.3 選用全剩余壽命模式進行估價時，收益價值應按下式計算：

………(4.3.3)

式中

V ─收益價值(元或元/m2);

Ai─未來第i年的凈收益(元或元/m2);

Yi─未來第i年的報酬率(%);

t ─收益期或持有期(年)。

4.3.4 選用持有加轉售模式進行估價時，收益價值應按下式計算：

……………(4.3.4)

式中：

V ——收益價值(元或元/m2);

Ai——期間收益(元或元/m2);

Vt——期末轉售收益(元或元/m2);

Yi——未來第i年的報酬率(%);

Yt——期末報酬率(%);

t ——持有期(年)。

4.3.5 選用直接資本化法進行估價，收益價值應按下式計算：

…………… (4.3.5)

式中：

V─收益價值(元或元/m2);

NOI─未來第一年的凈收益(元或元/m2);

R─資本化率(%)。

4.3.6 收益期應根據土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命進行測算，并應符合下列規定：

1.土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命同時結束的，收益期應為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經濟壽命;

2.土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命不同時結束的，應選取其中較短者為收益期，并應對超出收益期的土地使用權或建筑物按第4.3.16條的規定處理。

3.評估承租人權益價值的，收益期應為剩余租賃期限。

4.3.7 持有期應根據市場上投資者對同類房地產的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年。

4.3.8 凈收益可通過租賃收入測算的，應優先通過租賃收入測算，并應符合下列規定：

1.應根據租賃合同和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益應為有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用;

2.有效毛收入應為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或為租金收入加其他收入;

3.運營費用應包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產正常使用或營業的必要支出，并應根據合同租金的內涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應計入;

4.評估承租人權益價值的，凈收益應為市場租金減去合同租金。

4.3.9 凈收益不可通過租賃收入測算的，應根據估價對象用途等情況，選擇下列方式之一進行測算：

1.商服經營型房地產，應根據經營資料測算凈收益，且凈收益應為經營收入減去經營成本、經營費用、經營稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于商服經營者的利潤后的余額。

2.生產型房地產，應根據產品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益，且凈收益應為產品銷售收入減去生產成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于生產者的利潤后的余額。

3.自用或尚未使用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按相應方式求取凈收益，或通過直接比較調整得出凈收益。

4.3.10 收益法估價中收入、費用或凈收益的取值，應符合下列規定：

1.除有租約限制且評估出租人權益價值或承租人權益價值中的租金收入外，都應采用正?？陀^的數據;

2.有租約限制且評估出租人權益價值的，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入;

3.評估出租人權益價值或承租人權益價值時，合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的，應調查租賃合同的真實性，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

4.3.11 測算凈收益時，價值時點為現在的，應調查估價對象至少最近三年 的實際收入、費用或凈收益等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數據，應與類似房地產在正常情況下的收入、費用或凈收益等數據進行比較。若與正?？陀^的數據有差異，應進行分析并予以修正。

4.3.12 期末轉售收益應為持有期末的房地產轉售價格減去轉售成本。持有期末的房地產轉售價格可采用直接資本化法、比較法等方法來測算。持有期末的轉售成本應為轉讓人負擔的銷售費用、銷售稅費等費用和稅金。

4.3.13 測算凈收益時，應根據凈收益過去、現在和未來的變動情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對應的收益法公式，并應在估價報告中說明判斷確定的結果及理由。

4.3.14 報酬率宜選用下列方法求?。?/p>

1.市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、等數據，選用相應的收益法公式，測算報酬率。

2.累加法：以安全利率加風險調整值作為報酬率。安全利率可選用國務院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率 ;風險調整值為承擔額外風險所要求的補償，應根據估價對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定。

3.投資收益率排序插入法：找出有關不同類型的投資及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率。

4.3.15 資本化率宜采用市場提取法確定，其中的綜合資本化率還可以根據具體情況，選用下列方法確定：

1.根據購買房地產的資金構成，將抵押貸款資本化率與權益資金資本化率的加權平均數作為綜合資本化率，按下式計算：

RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.15-1)

式中： RO─綜合資本化率(%);

M─貸款價值比率;

RM─抵押貸款資本化率;

RE─權益資金資本化率(%)。

根據房地產中土地和建筑物的價值構成，將土地資本化率和建筑物資本化率的加權平均數作為綜合資本化率，按下式確定：

RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.15-2)

式中：

RO─ 綜合資本化率(%);

RL─ 土地資本化率(%)，

RB─ 建筑物資本化率(%);

L ─ 土地價值占房地價值的比率(%);

B ─ 建筑物價值占房地價值的比率(%)。

4.3.16 收益價值的計算，應符合下列規定：

1.對土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命的房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。

2.對建筑物剩余經濟壽命超過建設用土地使用權剩余期限，且出讓合同約定土地使用權期間屆滿無償收回土地使用權及地上建筑物的非住宅房地產，收益價值應為按收益期計算的價值;

3.對建筑物剩余經濟壽命超過建設用土地使用權剩余期限，且出讓合同未約定土地使用權期間屆滿無償收回土地使用權及地上建筑物的房地產，收益價值應為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。

4.利用土地與建筑物共同產生的收益計算土地價值，可采用下式：

………………(4.3.16-1)

利用土地和建筑物共同產生的收益計算建筑物價值，可采用下式：

………………(4.3.16-2)

式中：

AO ─土地與地上建筑物共同產生的凈收益(元或元/m2);

VL ─ 土地價值(元或元/m2);

VB ─ 建筑物價值(元或元/m2)。

4.3.17 自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值，可根據具體情況，選用下列方法計算：

1.先分別測算自價值時點起計算的剩余期限土地使用權和以收益期為使用期限的土地使用權在價值時點的價值，再將兩者相減;

2.先預測自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在收益期結束時的價值，再將其折現到價值時點。

4.4 成本法

4.4.1 運用成本法進行房地產估價時，應按下列步驟進行：

1.選擇具體估價路徑;

2.測算重置成本或重建成本;

3.測算折舊;

4.計算成本價值。

4.4.2 成本法估價時，對包含土地和建筑物的估價對象，應選擇具體估價路徑，并應符合下列規定：

1.應根據估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應優先選擇房地合估路徑;

2.當選擇房地合估路徑時，應把土地當作原材料，模擬房地產開發建設過程，測算房地產重置成本或重建成本;

3.當選擇房地分估路徑時，應把土地和建筑物當作各自獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

4.4.3 測算房地產重置成本或重建成本，應符合下列規定：

1.重置成本或重建成本應為在價值時點重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

2.房地產的必要支出及應得利潤包括土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤。

4.4.4 測算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，并應符合下列規定：

1.土地成本和土地重置成本應為在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發土地的必要支出及應得利潤;

2.重新購置土地的必要支出應包括土地購置價款和相關稅費，重新開發土地的必要支出及應得利潤應包括待開發土地成本、土地開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤;

3.除估價對象狀況相對于價值時點應為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應為土地在價值時點的狀況，土地使用期限應為自價值時點起計算的土地使用權剩余期限。

4.4.5 測算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法，或利用政府或其有關部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進行適當調整，并應符合下列規定：

1.對一般的建筑物，或因年代久遠、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和設備，或因建筑技術、工藝改變等使得舊建筑物復原建造有因難的建筑物，宜測算重置成本;

2.對具有歷史、藝術、科學價值或代表性的建筑物，宜測算重建成本;

3.建筑物重置成本和重建成本應為在價值時點重新建造全新建筑物的必要支出及應得利潤;

4.建筑物的必要支出及應得利潤應包括建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤;

5.利用政府或其有關部門公布的房屋重置價格扣除其中包含的土地價值且進行適當調整測算建筑物重置成本或重建成本的，應了解該房屋重置價格的內涵。

4.4.6 各項必要支出及應得利潤的測算，應符合下列規定：

1.各項必要支出及應得利潤應為正?？陀^的支出和利潤;

2.銷售稅費和開發利潤不應作為投資利息的計算基數;

3.作為投資利息計算基數的各項必要支出的計息期，應分別自其發生時起至建設期結束時止;

4.開發利潤應在明確其計算基數和相應開發利潤率的基礎上，為其計算基數乘以開發建設類似房地產的相應開發利潤率。

4.4.7 建筑物折舊應為各種原因造成的建筑物價值減損，并應等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點的市場價值，包括物質折舊、功能折舊和外部折舊。

4.4.8 測算建筑物折舊，可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法。

4.4.9 采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價值時，可選用下列公式：

1.直線法：

…………(4.4.9-1)

2.成新折扣法：

V =C·q …………(4.4.9-2)

式中：

V ─建筑物折舊后的價值(元或元/m2);

C ─建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

S ─建筑物預計凈殘值(元或元/m2);

t ─建筑物有效年齡(年);

N ─建筑物經濟壽命(年);

q ─建筑物成新率(%)。

4.4.10 建筑物有效年齡應根據建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，在建筑物實際年齡的基礎上進行適當加減調整得出。

4.4.11 建筑物經濟壽命應自建筑物竣工時起計算 ，可在建筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工、使用、維護、更新改造等狀況及周圍環境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束，且出讓合同等約定土地使用權期間屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物的，測算建筑物折舊時，應將建筑物經濟壽命替換為自建筑物竣工時起至土地使用權期間屆滿之日止的時間。

4.4.12 采用市場提取法求取建筑物折舊，應從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實例，通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價值得到建筑物折舊。

4.4.13 采用分解法求取建筑物折舊，應先把建筑物折舊分成物質折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，并應分為可修復折舊和不可修復折舊兩類。再分別測算出各個組成部分，然后相加得到建筑物折舊。

修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，應作為可修復折舊;否則，應作為不可修復折舊。對可修復折舊，應測算修復成本并將其作為折舊額。

4.4.14 測算建筑物折舊時，應到估價對象現場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，并應根據建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況確定折舊額或成新率。

4.4.15 成本價值的計算，應符合下列規定：

1.對估價對象為包含土地和建筑物的房地產的，房地合估路徑的成本價值應為房地產重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價值應為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

2.對估價對象為土地的，成本價值應為重新開發土地的必要支出及應得利潤。

3.對估價對象為建筑物的，成本價值應為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

4.4.16 在建工程和新近開發完成的房地產，采用成本法估價時可不扣除折舊，但對存在減價因素的，應予以相應的減價調整。

4.4.17 成本法測算出的價值，宜為房屋所有權和土地使用權且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價值。當估價對象的權益狀況與此不相同時，應對成本法測算出的價值進行相應調整。

4.5 假設開發法

4.5.1 運用假設開發法估價，應按下列步驟進行：

1.選用具體估價方法;

2.選擇估價前提;

3.選擇最佳開發經營方式;

4.測算后續開發經營期;

5.測算后續開發的必要支出;

6.測算開發完成后的價值;

7.確定折現率或測算后續開發應得利潤;

8.計算開發價值。

4.5.2 假設開發法估價時，應選擇具體估價方法，并應符合下列規定：

1.應根據估價對象所處開發建設階段等情況，選擇動態分析法或靜態分析法，并應優先選用動態分析法;

2.動態分析法應對后續開發的必要支出和開發完成后的價值進行折現現金流量分析，且不另外測算后續開發的投資利息和應得利潤;

3.靜態分析法應另外測算后續開發的投資利息和應得利潤。

4.5.3 假設開發法的估價前提應根據估價目的、估價對象、所處開發建設狀態等情況，并經過分析，選擇下列前提之一：

1.業主自行開發前提;

2.自愿轉讓開發前提;

3.被迫轉讓開發前提。

4.5.4 選擇最佳開發經營方式時，應先調查估價對象狀況、估價對象所在地的房地產市場狀況等情況，再據此確定未來開發完成后的房地產狀況及其經營方式。

4.5.5 后續開發經營期應根據估價對象狀況、未來開發完成后的房地產狀況、未來開發完成后的房地產經營方式、類似房地產開發項目相應的一般期限、估價前提、估價對象所處開發建設狀態、未來房地產市場狀況等進行測算。

4.5.6 后續開發的必要支出應根據估價對象狀況、未來開發完成后的房地產狀況、未來開發完成后的房地產經營方式、估價前提、估價對象所處開發建設狀態等來確定，并應符合下列規定：

1.后續開發的必要支出應根據估價對象開發成未來開發完成后的房地產所必須付出的各項成本、費用和稅金，動態分析法的構成項目包括：后續開發的建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等。靜態分析方法的構成項目還包括后續開發的投資利息。

當估價前提為自愿轉讓和被迫轉讓的，構成項目還應包括估價對象取得稅費。

2.動態分析法中折現前后續開發的必要支出應為預計其在未來發生時的金額，靜態分析法中后續開發的必要支出可為假設其在價值時點發生時的金額。

4.5.7 開發完成后的價值測算，應符合下列規定：

1.不應采用成本法測算;

2.采用比較法測算時，應先測算開發完成后的房地產單價，再將該單價乘以未來開發完成后的房地產面積或體積等得出開發完成后的房地產總價值;當未來開發完成后的房地產中有不同用途或檔次等較大差別時，應分別測算不同部分的單價，再將它們乘以相應的面積或體積等后相加得出開發完成后的房地產總價值。

4.5.8 動態分析方法中的折現前開發完成后的價值，應符合下列規定：

1.應為未來開發完成后的房地產在其開發完成時的價值;但當能預計未來開發完成后的房地產預售或延遲銷售時，應為預售或延遲銷售時的價值;

2.應根據類似房地產未來市場價格變動趨勢進行預測。

4.5.9 靜態分析方法中的開發完成后的價值，可為假設未來開發完成后的房地產在價值時點的價值。

4.5.10 動態分析方法中的折現率，應為類似房地產開發項目所要求的收益率。

4.5.11 靜態分析方法中后續開發的投資利息的計算基數，應包括估價對象價值或價格和后續開發的建設成本、管理費用和銷售費用。當估價前提為自愿轉讓和被迫轉讓時，計算基數還應包括估價對象取得稅費。 各項基數的計息期，應分別自其發生時起至建設期結束時止。

4.5.12 靜態分析方法中后續開發的應得利潤，應在明確其計算基數的基礎和相應開發利潤率的基礎上，為其計算基數乘以類似房地產開發項目相應開發利潤率。

4.5.13 動態分析方法的開發價值，應為開發完成后的價值與后續開發的必要支出折現到價值時點后相減;靜態分析方法的開發價值，應為開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤。

4.6 其他估價方法

4.6.1 房地產估價除可選用比較法、收益法、成本法、假設開發法外，還可根據估價目的和估價對象等情況，選用表 4.6.1中的其他估價方法。

表 4.6.1 其他估價方法

序號估價方法適用范圍

1基準地價修正法政府或其有關部門已公布基準地價地區的土地估價

2路線價法城鎮臨街商業用地批量估價

3標準價調整法大量相似的房地產批量估價

4多元回歸分析法大量相似的房地產批量估價

5修復成本法可修復的房地產價值減損評估

6損失資本化法不可修復的房地產價值減損評估

7價差法不可修復的房地產價值減損評估，房地產價值增加評估

4.6.2 運用基準地價修正法進行宗地估價時，應按下列步驟進行：

1.搜集有關基準地價的資料;

2.查找估價對象宗地所在位置的基準地價;

3.對基準地價進行市場狀況調整;

4.對基準地價進行土地狀況調整;

5.計算估價對象宗地價值或價格。

4.6.3 基準地價修正法估價時，應符合下列規定：

1.將基準地價調整為宗地價值或價格前，應了解基準地價的內涵。

2.對基準地價進行市場狀況調整時，應將基準地價在其基準日期的值調整為在價值時點的值，調整的方法與比較法中市場狀況調整的方法相同。

3.對基準地價進行進行土地狀況調整，應將估價對象宗地狀況與基準地價對應的土地狀況進行比較，根據他們之間的差異對基準地價進行相應的調整。

4.運用基準地價修正法評估宗地價值，宜按估價對象所在地對基準地價的有關規定執行。

4.6.4 運用路線價法進行土地估價時，應先在城鎮街道上劃分路線價區段并設定標準臨街深度，再在每個路線價區段內選取一定數量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，然后利用有關調整系數將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地的價值或價格。

4.6.5 運用標準價調整法進行房地產估價時，應先確定估價范圍，對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，再在每個組內設定標準房地產測算其價值或價格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調整系數，將標準房地產價值或價格調整為各宗房地產的價值或價格。

4.6.6 運用多元回歸分析法進行房地產估價時，應先確定估價范圍，對估價范圍內的所有被估價房地產進行分組，使同一組內的房地產具有相似性，再在每組內把房地產價值或價格作為因變量，把影響房地產價值或價格的若干因素作為自變量，設定多元回歸模型，搜集大量房地產成交價格及其影響因素數據，經過試算優化和分析檢驗，確定多元回歸模型，然后利用該模型計算出各宗被估價房地產的價值或價格。

4.6.7 運用修復成本法進行房地產價值減損評估時，應測算修復的必要支出及應得利潤，將其作為房地產價值減損額。

4.6.8 運用損失資本化法進行房地產價值減損評估時，應先預測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，再計算其現值之和作為房地產價值減損額。

4.6.9 運用價差法進行房地產價值減損或價值增加評估時，應先分別評估房地產在改變之前狀況下的價值和改變之后狀況下的價值，再將兩者之差作為房地產的價值減損額或價值增加額。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第五章考點匯總

5 不同估價目的下的估價

5.1 房地產抵押估價

5.1.1 房地產抵押估價，應區分抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

5.1.2 房地產抵押貸款前估價，應包括下列內容：

1.評估抵押房地產假定未設立法定優先受償權下的價值;

2.調查抵押房地產法定優先受償權設立情況及相應的法定優先受償款;

3.計算抵押房地產的抵押價值或抵押凈值;

4.分析抵押房地產的變現能力并作出風險提示。

5.1.3 抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則，不得高估假定未設立法定優先受償權下的價值，不得低估法定優先受償款及預期實現抵押權的費用和稅金。

5.1.4 評估待開發房地產假定未設立法定優先受償權下的價值采用假設開發法的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。

5.1.5 抵押房地產己出租的，其假定未設立法定優先受償權下的價值應符合下列規定：

1.合同租金低于市場租金的，應為出租人權益價值;

2.合同租金高于市場租金的，應為無租約限制價值。

5.1.6 抵押房地產的建設用地使用權為劃撥方式取得的，應選擇下列方式之一評估其假定未設立法定優先受償權下的價值：

1.直接評估在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值;

2.先評估在出讓建設用地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值，且該出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自價值時點起計算的相應用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設用地使用權轉變為出讓建設用地使用權需要繳納的出讓金等費用。

5.1.7 由劃撥建設用地使用權轉變為出讓建設用地使用權需要繳納的出讓金等費用，應按估價對象所在地規定的標準進行測算;估價對象所在地沒有規定的，可按同類房地產己繳納的標準進行估算。

5.1.8 抵押房地產為按份共有的，抵押價值或抵押凈值應為抵押人在共有房地產中享有的份額的抵押價值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價值或抵押凈值應為共有房地產的抵押價值或抵押凈值。

5.1.9 抵押房地產為享受國家優惠政策購買的，抵押價值或抵押凈值應為房地產權利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。

5.1.10 房地產抵押估價用于設立最高額抵押權，且最高額抵押權設立前已存在的債權經當事人同意轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應的已抵押擔保的債權數額，但應在估價報告中說明并對估價報告和估價結果的使用作出相應限制。

5.1.11 在進行續貸房地產抵押估價時，應調查及在估價報告中說明抵押房地產狀況和房地產市場狀況發生的變化，并應根據已發生的變化情況進行估價。對同一抵押權人的續貸房地產抵押估價，抵押價值、抵押凈值可不減去續貸對應的已抵押擔保的債權數額，但應在估價報告中說明并對估價報告和估價結果的使用作出相應限制。

5.1.12 房地產抵押貸款后重估，應根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產市場價格變化較快、抵押房地產狀況發生較大改變時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值等進行重新評估，并應為抵押權人提供相關風險提示。

5.1.13 重新評估大量相似的抵押房地產在同一價值時點的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值?？刹捎门�量估價的方法。

5.2 房地產稅收估價

5.2.1 房地產稅收估價，應區分房地產持有環節稅收估價、房地產交易環節稅收估價和房地產開發環節稅收估價，并應按相應稅種為核定其計稅依據進行估價。

5.2.2 房地產稅收估價，應兼顧公平、精準、效率和成本。對同類房地產數量較多、相互間具有可比性的房地產，宜優先選用批量估價的方法進行估價。對同類房地產數量較少、相互間可比性差、難以采用批量估價的方法進行估價的房地產，應采用個案估價的方法進行估價。

5.2.3 房地產持有環節稅收估價，各宗房地產的價值時點應相同。房地產交易環節稅收估價，各宗房地產的價值時點應為各自的成交日期。

5.3 房地產征收、征用估價

5.3.1 房地產征收估價，應區分國有土地上房屋征收評估和集體土地征收評估。

5.3.2 國有土地上房屋征收評估，應區分被征收房屋價值評估、被征收房屋室內裝飾裝修價值評估、被征收房屋類似房地產市場價格測算、用于產權調換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的臨時安置費用評估、因征收房屋造成的停產停業損失評估等。

5.3.3 被征收房屋價值評估，應符合下列規定：

1.被征收房屋價值應包括被征收房屋及其占用范用內的土地使用權和屬于被征收人的其他不動產的價值;

2.當被征收房屋室內裝飾裝修價值由征收當事人協商確定或房地產估價機構另行評估確定時，所評估的被征收房屋價值不應包括被征收房屋室內裝飾裝修價值，并應在被征收房屋價值評估報告中作出特別說明;

3.被征收房屋價值應為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況;

4.當被征收房地產為正常開發建設的待開發房地產或因征收己停建、緩建的未完工程且采用假設開發法估價時，應選擇業主自行開發前提進行估價;

5.當被征收房地產為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發法估價時，應選擇自愿轉讓開發前提迸行估價。

5.3.4 用于產權調換房屋價值評估，應符合下列規定：

1.用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和用于產權調換的其他不動產的價值;

2.用于產權調換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關部門對用于產權調換房屋價格有規定的，應按其規定執行。

5.3.5 房地產征用估價，應評估被征用房地產的市場租金，為給予使用上的補償提供參考依據。并可評估因征用造成的搬遷費用、臨時安置費用、停產停業損失;房地產被征用或征用后毀損的，還可評估被征用房地產的價值減損額;當房地產被征用或征用后滅失的，還可評估被征用房地產的市場價值，為相關補償提供參考依據。

5.4 房地產拍賣、變賣估價

5.4.1 房地產拍賣估價，應區分司法拍賣估價和普通拍賣估價。

5.4.2 房地產司法拍賣估價，應符合下列規定：

1.應根據最高人民法院的有關規定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;

2.評估價值的影響因素應包括拍賣房地產的瑕疵，但不應包括拍賣房地產被查封及拍賣房地產上原有的擔保物權和其他優先受償權;

3.人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權，并應在估價報告中作出特別說明;

4.當拍賣房地產為待開發房地產且采用假設開發法估價時，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。

5.4.3 房地產普通拍賣估價，可根據估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現價值，為確定拍賣標的的保留價提供參考依據?？焖僮儸F價值可根據變現時限短于正常銷售期的時間長短，在市場價值或市場價格的基礎上進行適當減價確定。

5.4.4 房地產變賣估價，宜評估市場價值。

5.5 房地產分割、合并估價

5.5.1 房地產分割、合并估價，應分別以房地產的實物分割、合并為前提，并應分析實物分割、合并對房地產價值或價格的影響。

5.5.2 房地產分割估價，不應簡單地將分割前的整體房地產價值或價格按建筑面積或土地面積、體積等進行分攤得出分割后的各部分房地產價值或價格，應對分割后的各部分房地產分別進行估價，并應分析因分割造成的房地產價值或價格增減。

5.5.3 房地產合并估價，不應簡單地將合并前的各部分房地產價值或價格相加作為合并后的整體房地產價值或價格，應對合并后的整體房地產進行估價，并應分析因合并造成的房地產價值或價格增減。

5.6 房地產損害賠償估價

5.6.1 房地產損害賠償估價，應區分被損害房地產價值減損評估、因房地產損害造成的其他財產損失評估、因房地產損害造成的搬遷費用評估、因房地產損害造成的臨時安置費用評估、因房地產損害造成的停產停業損失評估等。

5.6.2 被損害房地產價值減損評估，應符合下列規定：

1.應調查并在估價報告中說明被損害房地產在損害發生前后的狀況;

2.應區分并分析、測算、判斷可修復和不可修復的被損害房地產價值減損及房地產損害中可修復和不可修復的部分;

3.對可修復的被損害房地產價值減損和房地產損害中可修復的部分，宜采用修復成本法測算其修復成本作為價值減損額;

4.對不可修復的被損害房地產價值減損，應根據估價對象及其所在地的房地產市場狀況，分析損失資本化法、價差法等方法的適用性，從中選用適用的方法進行評估。

5.7 房地產保險估價

5.7.1 房地產保險估價，應區分房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的財產損失評估。

5.7.2 房地產投保時的保險價值評估，宜評估假定在價值時點因保險事故發生而可能遭受損失的房地產的重置成本或重建成本，可選用成本法、比較法。

5.7.3 保險事故發生后的財產損失評估，應調查保險標的在投保時和保險事故發生后的狀況，評估因保險事故發生造成的財產損失，可選用修復成本法、價差法、損失資本化法等方法。對其中可修復的部分，宜采用修復成本法測算其修復成本作為財產損失額。

5.8 房地產轉讓估價

5.8.1 房地產轉讓估價，應區分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應根據估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協議價等。

5.8.2 房地產轉讓估價應調查轉讓人、受讓人對轉讓對象狀況、轉讓價款支付方式、轉讓稅費負擔等轉讓條件的設定或約定，并應符合下列規定：

1.當轉讓人、受讓人對轉讓條件有書面設定或約定時，宜評估在其書面設定或約定的轉讓條件下的價值或價格;

2.當轉讓人、受讓人對轉讓條件無書面設定、約定或書面設定、約定不明確時，應評估轉讓對象在價值時點的狀況、轉讓價款在價值時點一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價值或價格。

5.8.3 已出租的房地產轉讓估價，應評估出租人權益價值;轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的，可另行評估無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及其使用條件。

5.8.4 以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓估價，估價對象應符合法律、法規規定的轉讓條件，并應根據國家和估價對象所在地的土地收益處理規定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價格中所含的土地收益。

5.8.5 保障性住房銷售價格評估，應根據分享產權、獨享產權等產權享有方式，評估市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產權的，宜評估市場價值;對采取獨享產權的，宜根據類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。

但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規定的，應按其規定執行。

5.9 房地產租賃估價

5.9.1 房地產租賃估價，應區分出租人需要的估價和承租人需要的估價，并應根據估價委托人的具體需要，評估市場租金或其他特定租金、承租人權益價值等。

5.9.2 以營利為目的出租劃撥建設用地使用權上的房屋租賃估價，應根據國家和估價對象所在地的土地收益處理規定，給出租金中所含的土地收益。

5.9.3 保障性住房租賃價格評估，應根據貨幣補貼、實物補貼等租金補貼方式，評估市場租金或其他特定租金。對采取貨幣補貼的，宜評估市場租金;對采取實物補貼的，宜根據類似商品住房的市場租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素，測算公平合理的租金水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房租賃價格確定有特別規定的，應按其規定執行。

5.10 建設用地使用權出讓估價

5.10.1 建設用地使用權出讓估價，應區分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。

5.10.2 出讓人需要的建設用地使用權出讓估價，應根據招標、拍賣、掛牌、協議等出讓方式和出讓人的具體需要，評估市場價值或相應出讓方式的底價。

5.10.3 意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價，應根據招標、拍賣、掛牌、協議等出讓方式和意向用地者的具體需要，評估市場價值或投資價值、相應出讓方式的最高報價、最高出價、競爭對手的可能出價等。

5.10.4 建設用地使用權出讓估價應調查出讓人對交付的土地狀況、出讓金等費用的支付方式等出讓條件的規定，并應符合下列規定：

1.當出讓人對出讓條件有明文規定時，應評估在其明文規定的出讓條件下的價值或價格;

2.當出讓人對出讓條件無明文規定或規定不明確時，宜評估在價值時點的土地狀況、出讓金等費用在價值時點一次性付清等條件下的價值或價格。

5.10.5 當出讓人需要的建設用地使用權出讓估價采用假設開發法時，宜選擇自愿轉讓開發前提進行估價。

5.10.6 當意向用地者需要的建設用地使用權出讓估價采用假設開發法時，應符合下列規定：

1.當土地未被任何意向用地者占有時，應選擇自愿轉讓開發前提進行估價;

2.當土地己被該意向用地者占有時，應選擇介于業主自行開發與自愿轉讓開發之間的某種前提進行估價;

3.當土地己被其他意向用地者占有時，應選擇介于自愿轉讓開發與被迫轉讓開發之間的某種前提進行估價。

5.11 房地產投資基金物業估價

5.11.1 房地產投資基金物業估價，應區分房地產投資信托基金物業評估、其他房地產投資基金物業估價。

5.11.2 房地產投資信托基金物業評估，根據房地產投資信托基金發行上市、運營管理、退出市場及相關信息披露等的需要，可包括下列全部或部分內容：

1.信托物業狀況評價;

2.信托物業市場調研;

3.信托物業價值評估。

5.11.3 信托物業價值評估，應符合下列規定：

1.應對信托物業的市場價值或其他價值、價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見;

2.宜采用報酬資本化法中的持有加轉售模式;

3.應遵循一致性原則，當為同一估價目的對同一房地產投資信托基金的同類物業在同一價值時點的價值或價格進行評估時，應釆用相同的估價方法;

4.應遵循一貫性原則，當為同-估價目的對同一房地產投資信托基金的同一物業在不同價值時點的價值或價格進行評估時，應釆用相同的估價方法;

5.當未遵循一致性原則或一貫性原則而釆用不同的估價方法時，應在估價報告中說明并陳述理由。

5.11.4 已出租的信托物業價值評估，應進行租賃狀況調查和分析，查看估價對象的租賃合同原件，并應與執行財務、法律盡職調查的專業人員進行溝通，從不同的信息來源交叉檢查估價委托人提供的租賃信息的真實性和客觀性。

5.11.5 信托物業狀況評價，應對信托物業的實物狀況、權益狀況和區位狀況進行調查、描述、分析和評定，并提供相關專業意見。

5.11.6 信托物業市場調研，應對信托物業所在地區的經濟社會發展狀況、房地產市場狀況及信托物業自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測，并提供相關專業意見。

5.11.7 其他房地產投資基金物業估價，應根據具體情況，按相應估價目的的房地產估價進行。

5.12 為財務報告服務的房地產估價

5.12.1 為財務報告服務的房地產估價，應區分投資性房地產公允價值評估，作為存貨的房地產可變現凈值評估，存在減值跡象的房地產可回收金額評估，受贈、合并對價分攤等涉及的房地產入賬價值評估，境外上市公司的固定資產重估等。

5.12.2 從事為財務報告服務的房地產估價業務時，應與估價委托人及執行審計業務的注冊會計師進行溝通，熟悉相關會計準則、會計制度，了解相關會計確認、計量和報告的要求，理解公允價值、現值、可變現凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性及其與房地產估價相關價值、價格的聯系和區別。

5.12.3 為財務報告服務的房地產估價，應根據相關要求，選擇相應的資產負債表日、減值測試日、購買日、轉換當日、首次執行日等某一特定日期為價值時點。

5.12.4 為財務報告服務的房地產估價，應根據相應的公允價值、現值、可變現凈值、重置成本、歷史成本等會計計量屬性，選用比較法、收益法、假設開發法、成本法等方法評估相應的價值或價格。對采用公允價值計量的，應評估市場價值。

5.13 企業各種經濟活動涉及的房地產估價

5.13.1 企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應區分用房地產作價出資設立企業，企業改制、上市、資產重組、資產置換、收購資產、出售資產、產權轉讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等經濟活動涉及的房地產估價。

5.13.2 企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應在界定房地產和其他資產范圍的基礎上，明確估價對象的財產范圍。

5.13.3 企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應根據企業經濟活動的類別，按相應估價目的的房地產估價進行。對房地產權屬發生轉移的，應按相應的房地產轉讓行為進行估價。

5.13.4 企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應調查估價對象合法改變用途的可能性，并應分析、判斷以“維持現狀前提”或“改變用途前提”迸行估價。

5.13.5 企業破產清算等強制處分涉及的房地產估價，評估價值的影響因素應包括估價對象的通用性、可分割轉讓性，改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現時限、對潛在購買者范圍的限制等。

5.14 房地產糾紛估價

5.14.1 房地產糾紛估價，應對有爭議的房地產評估價值、賠償金額、補償金額、交易價格、市場價格、租金、成本、費用分攤、價值分配等進行鑒別和判斷，提出客觀、公平、合理的鑒定意見，為和解、調解、仲裁、行政裁決、行政復議、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據或證據。

5.14.2 房地產糾紛估價，應根據糾紛的類型按相應估價目的的房地產估價進行。

5.14.3 房地產糾紛估價，應了解糾紛雙方的利益訴求，估價結果應平衡糾紛雙方的利益，有利于化解糾紛。

5.15 其他目的的房地產估價

5.15.1 其他目的的房地產估價，應區分分家析產估價，為出境提供財產證明的估價，為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案等服務的估價，改變土地使用條件補地價評估，國有土地上房屋征收預評估等。

5.15.2 分家析產估價，應符合下列規定：

1.應區分財產分割的分家析產估價和財產不分割的分家析產估價;

2.財產分割的分家析產估價，應按本規范對房地產分割估價的規定執行;

3.財產不分割的分家析產估價，宜評估財產的市場價值。

5.15.3 為出境提供財產證明的估價，應評估財產的市場價值。

5.15.4 為行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案等服務的估價，應慎重確定價值時點等估價基本事項。

5.15.5 改變土地使用條件補地價評估，應調查變更土地用途、調整容積率、延長土地使用期限等改變土地使用條件需要補繳地價的原因，明確需要補繳的地價的內涵，以相關部門同意補繳地價的日期為價值時點，評估新土地使用條件下的總地價和原土地使用條件下的總地價，以該兩者的差額作為評估中的需要補繳的地價。但國家和需要補繳地價的建設用地使用權所在地對需要補繳的地價確定有特別規定的，應按其規定執行。

5.15.6 國有土地上房屋征收預評估，應為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務，可按本規范對國有土地上房屋征收評估的規定進行，但不得替代國有土地上房屋征收評估。

相關推薦：2019房地產估價師《案例與分析》第五章考點匯總

6 估價結果

6.0.1 估價結果應包括評估價值和相關專業意見。

6.0.2 在確定評估價值前，應對所選用的估價方法的測算結果進行校核。同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，還應對不同估價方法的測算結果進行比較分析。

6.0.3 在對測算結果進行校核和比較分析時，應做下列檢查：

找出測算結果存在的差錯和造成各個測算結果之問差異的原因，并應改正錯誤，消除不合理的差異：

1.估價計算的正確性;

2.估價基礎數據的正確性;

3.估價參數的合理性;

4.估價計算公式的恰當性;

5.不同估價方法的估價對象財產范圍的一致性;

6.不同估價方法的估價前提的一致性;

7.估價方法的適用性;

8.估價假設的合理性;

9.估價依據的正確性;

10.估價原則的正確性;

11.房地產市場狀況的特殊性。

6.0.4 估價基礎數據和估價參數的來源或確定的依據或方法應在估價報告中說明。估價參數應優先選用房地產估價行業組織公布的估價參數;不選用的，應在估價報告中陳述理由。

6.0.5 綜合測算結果的確定，應符合下列規定：

1.對同時選用兩種或兩種以上估價方法進行估價的，應在確認各個測算結果無差錯及其之間差異的合理性后，根據估價目的及不同估價方法的適用程度、數據可靠程度、測算結果之間差異程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法得出綜合測算結果，并應在估價報告中說明得出綜合測算結果的方法和理由;

2.對選用一種估價方法進行估價的，應在確認測算結果無差錯后，將其作為綜合測算結果。

6.0.6 最終評估價值的確定，應符合下列規定：

1.應根據未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素，對綜合測算結果進行適當調整后確定最終評估價值，并應在估價報告中陳述調整的理由;

2.當確認不存在未能在綜合測算結果中反映的價值或價格影響因素時，可直接將綜合測算結果確定為最終評估價值;

3.最終評估價值的精度應滿足估價目的需要的精度，并應將其誤差控制在合理范用內。