2023年房地產估價師高頻知識點:成本法估價的操作步驟
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知識點:成本法估價的操作步驟
房地產價格=土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
1、選擇具體估價路徑
2、測算重新購建成本(重置成本或重建成本)
建筑物重新購建成本=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
3、測算折舊額或成新率
(1)年限法
折舊額=(建筑物重新購建成本-凈殘值)/建筑物經濟壽命
=重新購建成本×(1-殘值率)/建筑物經濟壽命
成新率=[1-(1-R)t/N]×100%=[1-(1-R)(N-n)/N]×100%
(2)分解法
功能落后
①可修復
建筑物重建成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+單獨增加先進功能費用-隨同增加先進功能費用
建筑物重置成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+單獨增加先進功能費用
②不可修復
建筑物重建成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+未來每年損失的凈收益現值之和-隨同增加先進功能費用
建筑物重置成本:
折舊額=落后功能重置成本-落后功能已提折舊+拆除落后功能費用-落后功能殘余價值+未來每年損失的凈收益現值之和
4、計算成本價值
房地產成本價值=重新購建成本-折舊
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