2021年房地產估價師《理論與方法》模擬練習題（二十五）

判斷題

1.路線價法實質上是比較法。在求取路線價時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整和房地產狀況調整。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。交易情況和市場狀況在確定路線價時已經考慮了，所以計算估價對象價格時，只進行房地產狀況調整即可。參見教材P364。

2.運用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當的調整來求取。這些調整，可視為比較法中的房地產狀況調整。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。運用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當的調整來求取。這些調整，可視為比較法中的房地產狀況調整。參見教材P364。

3.由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價不做交易情況修正和市場狀況調整，但必須進行房地產狀況調整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產狀況調整。參見教材P364。

4.通常將路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的平均數，設置為標準臨街深度。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是設定標準臨街深度。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數為標準臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格的計算。參見教材P365。

5.劃分路線價區段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區段。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是劃分路線價區段。如果路線較長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區段。參見教材P365。

6.某城市路線價標準深度為18m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是編制價格修正率表。價值比重/面積比重=80%/2/3=120%，平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準深度/所給臨街深度=(50%+30%)×18/12=120%。參見教材P370。

7.以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應該采用平均深度價格修正率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。“總累、單平”。參見教材P371。

8.基準地價修正法估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性和調整系數體系的完整性和合理性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是基準地價修正法的含義?；鶞实貎r修正法估價結果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(修正系數)體系的完整性和合理性。參見教材P378。

9.在基準地價修正法中進行交易日期調整，是將基準地價在價值時點時的值調整為其基準日期時期時的值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是基準地價修正法的操作步驟?；鶞实貎r是定期公布的，所以在評估時，所能找到的基準地價數據一定是過去的，需要將基準地價在基準日期的價格，調整為價值時點的價格。參見教材P378。

10.標準價調整法中，設定的標準房地產，必須是實際存在的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是標準價調整法。標準房地產最好是實際存在的，在沒有合適的實際房地產作為標準房地產的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產作為標準房地產。參見教材P379。

11.標準價調整法中，進行房地產分組時，為確保估價結果的準確性，分組越小，組內房地產越相似越好。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是標準價調整法。從理論上講，劃分的組越小，組內的房地產越相似，從而需要調整的因素就會越少。但如果分組過小，則組內的交易實例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測算標準房地產價值或價格的需要。參見教材P379。

12.修復成本法，主要用于評估不可修復的房地產價值減損額。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是修復成本法。修復成本法主要用于評估可修復的房地產價值減損額。不可修復的價值減損額用損失資本化法評估。參見教材P380。

13.長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，根據房地產在未來較長時期內獲得收益的變動規律，推測和判斷房地產價格的方法。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法概述。不需要了解收益方面的信息，只要知道過去的歷史價格信息就可以。參見教材P384。

14.長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規律的房地產。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規律的房地產。參見教材P384。

15.運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價值或價格的變動過程是持續上升或下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價值或價格的變動過程是持續上升或下降的，并且各期上升或下降的數額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P388。

16.移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價值、價格短期波動的影響，顯現出價值、價格變動的基本發展趨勢。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是移動平均法。移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價值、價格短期波動的影響，顯現出價值、價格變動的基本發展趨勢。參見教材P390。

17.一般房地產價格越高，則房地產價格上漲趨勢越強。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。房地產價格上漲或下降趨勢的強弱，與房地產目前的價格高低無關。參見教材P392。

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