2021年房地產估價師《制度與政策》考點精練題：房地產交易管理制度與政策

判斷題(判斷題每題0.5分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分。)

1.房屋租賃期內，房屋所有權人轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買賣不破租賃。房屋租賃期內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。參見教材P137。

2.根據《物權法》，最高額抵押權設立前已經存在的債權不能轉入最高額抵押擔保的債權范圍。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的范圍。參見教材P147。

3.房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優先受償權利下的市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，還必須減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。參見教材P145～146。

4.商品房買賣中，關于商品房面積誤差的處理原則為：有規定按規定，無規定按約定。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。有約定的按約定，無約定的按規定。參見教材P132。

5.房地產轉讓屬于雙務行為，轉讓雙方均享有一定的權利，并承擔一定的義務。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。房地產轉讓分為有償和無償兩種方式。參見教材P122。

6.房屋租賃期限內，未經承租人書面同意，出租人不得轉讓房屋所有權。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓的條件。房屋租賃期限內，未經承租人書面同意，出租人可以轉讓房屋所有權。參見教材P122。

7.以預購商品房抵押的，該開發項目必須取得商品房預售許可證。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。參見教材P143。

8.房地產抵押人不一定是債務人。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的概念。房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人有權就抵押的房地產優先受償。參見教材P141。

9.商品房預售合同由商品房預售人辦理登記備案手續。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售合同由商品房預售人辦理登記備案手續。參見教材P130。

10.按套內建筑面積計價房屋，辦理房屋權屬登記時，房屋面積仍按建筑面積登記。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按照我國現行的房屋權屬登記的有關規定，房屋權屬登記中按建筑面積進行登記，按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。參見教材P133。

11.房屋贈與屬于房地產交易行為。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。參見教材P121。

12.房地產開發企業應當在規劃、設計變更確立之日起15日內，書面通知買受人。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。開發商銷售商品房后，不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更和經設計單位同意的設計變更，開發商應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。參見教材P134。

13.房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租期滿20年的承租戶無權繼續承租。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。房屋租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿當事人可以續訂租賃合同來繼續承租，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。參見教材P136。

14.抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產抵押權的實現。抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。參見教材P148。

15.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。參見教材P142。

16.根據國務院有關規定，商品房預購人可以將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產銷售中禁止的行為。銷售中禁止的行為包括：禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。參見教材P131。

17.商品房預售合同當事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。當事人應當在合同中約定合同約定面積發生誤差的處理方式。如沒有約定，按規定處理。參見教材P133。

18.抵押房地產轉讓價款超過債權數額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規定。抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押房地產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。參見教材P144。

19.抵押人經抵押權人同意轉讓抵押房地產的，應將轉讓所得的價款向抵押權人清償債務或者提存。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規定。抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押房地產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。參見教材P144。

20.房地產繼承屬于雙務行為，雙方均享有一定的權利，并承擔一定的義務。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產轉讓概述。房地產買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務;房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。無償轉讓主要包括房地產贈與、繼承等。參見教材P122。

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