2021房估備考：成本法中開發利潤的計算

考點：成本法中開發利潤的計算

成本法計算房地產價值時，開發利潤是房地產開發企業的利潤，而且是典型的房地產開發企業進行特定的房地產開發所期望獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發企業的期望利潤或者實際利潤。

一般來說，開發利潤通常按照一定的基數乘以相應的房地產開發利潤率來計算。開發利潤率的形式及相應的計算基數如下所示：

在具體做題時，需要準確區分不同利潤率的計算基數問題。下面通過一個具體例題來看一下。

【例題】新建房地產的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產的價值為(　)萬元。

A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05

【分析】假設該房地產價值為V，房地產價值=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

已知：土地取得成本=600萬元，建設成本=500萬元，管理費用=40萬元，銷售費用=20萬元，投資利息=30萬元，銷售稅費=售價×6.5%=V×6.5%

問題轉換為求解開發利潤，直接成本利潤率為20%，則開發利潤=(土地取得成本+建設成本)×直接成本利潤率=(600+500)×20%=220(萬元)。

代入數據，得到：V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+220

計算得到V=1508.02(萬元)。本題正確選項為A。

【修改題目條件1】：其他條件不變，將“直接成本利潤率20%”修改為“投資利潤率為20%”，此時該房地產的價值為(　)萬元。

【分析】若投資利潤率為20%，則開發利潤=(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用)×20%=(600+500+40+20)×20%=232(萬元)。

房地產價值V的計算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+232

計算得到V=1520.86(萬元)。此時正確選項為B。

【修改題目條件2】：其他條件不變，將“直接成本利潤率20%”修改為“成本利潤率為20%”，此時該房地產的價值為(　)萬元。

【分析】若成本利潤率為20%，則開發利潤=(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×20%=(600+500+40+20+30)×20%=238(萬元)。

房地產價值V的計算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+238

計算得到V=1527.27(萬元)。此時正確選項為C。

【修改題目條件3】：其他條件不變，將“直接成本利潤率20%”修改為“銷售利潤率為20%”，此時該房地產的價值為(　)萬元。

【分析】若銷售利潤率為20%，則開發利潤=開發完成后的房地產價值×銷售利潤率=V×20%。

房地產價值V的計算式如下：

V=600+500+40+20+30+ V×6.5%+ V×20%

計算得到V=1619.05(萬元)。此時正確選項為D。

【提示】開發利潤的計算是復習的重點之一，需要準確記憶并區分不同利潤率及其計算基數。如上面的舉例，各選項的設置干擾性比較強，如果沒有記住相應的計算基數，依然能計算出結果并找到相應的選項。

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