房地產項目設計階段的成本控制要點

一、前期規劃

1.產品組合

實施原理：根據不同的產品組合，追求土地的價值最大化和項目的利潤最大化。

優化原則：根據項目獲取前期七對眼睛的工作成果，綜合確定規劃設計中的最優產品組合。

2.成熟產品選用

實施原理：使用成熟產品不僅能夠節約時間、提高效率，而且能夠大幅度地減少后期的變更簽證費用，從而降低產品建造成本。成熟產品的大量使用是未來的一個發展方向。

優化原則：在符合客戶需求的前提下，盡量選用成熟產品。

3.建筑體形

實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接影響建筑物結構成本高低，同時建筑體形對節能產生較大影響。

優化原則：高層建筑單體應選擇對稱形式;地層建筑盡量形體簡單;考慮抗震及成本要求。

4.土方工程

實施原理：外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，且為隱性成本，對客戶并無直接價值體現，應盡可能減少土方外運及外購量。

優化原則：盡可能按原有地勢建造產品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。

5.山地建筑

實施原理：山地建筑的處理較為復雜，因地制宜是最好的選擇。

優化原則：(1)根據山體高差確定產品類型;(2)山地建筑贈送的地下室面積應根據地形設計而不完全按營銷要求。

6.合理確定組團大小

實施原理：組團大小對成本的影響要點是：(1)每個組團一般需要1-2個出入口;(2)每個組團均有圍墻;(3)每個組團均要考慮消防要求;(4)每個組團出入口均需配備專門安全管理與設施。

現實中的經驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加;如果組團布置過大，可能的物業服務能力跟不上。

優化原則：合理確定組團規模，避免組團規模過小;相對集中布置出入口。

7.路網應合理簡潔

實施原理：道路(包括基層和面層)造價遠高于同等面積軟景造價，在滿足規范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節約大量的道路開支。

優化原則：減少路網的不合理曲線和彎折，道路的設計應充分考慮客戶的需求。

8.優化出入口布置

實施原理：每設置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應設備費用，并且此類費用將長期發生，同時也會帶來一定安全隱患問題。

優化原則：滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入口。既可節省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用。

9.布置消防分區

實施原理：消防設計規范中有對消防分區的明確要求，各消防分區之間的消防設備有明確要求。一般而言應盡量最大限度的布置消防分區，并使其布置的消防分區的面積盡量為其整數倍。

優化原則：(1)在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區;(2)布置防火分區應注意住宅、商用、地下車庫(單體、復式)的區別。

10.控制地下室面積

實施原理：地下室造價高昂，對建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。

優化原則：嚴格控制地下室面積。

二、路網工程

11.道路寬度

實施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設用地、節約成本開支的作用。

優化原則：

(1)在滿足消防與交通流量的前提下，適當地減少道路寬度，以節約建設用地。

(2)注意雙車行道設置與單車行道設置，單車行道較車行道節約占地;

(3)通過設置單車行道會車區，可以有效地滿足消防驗收需要。

12.給水管的選擇

實施原理：壓力等級越高的管材造價越高，結合現場實際情況，不同區間管道適當選擇不同的壓力等級。

優化原則：著重考慮管材優選：綜合施工、使用等因素，給水管經濟合理性排序為;PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。

13.排水管的選擇

實施原理：合理進行施工組織設計，減少人工土方開挖量，減少土方倒運量。

優化原則：排水管排序為;規格500以內;UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→PE波紋管，規格500以上;鋼筋混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型(Ⅱ級管或S2管材)，對非機動車道下選用重型要嚴控。

14.檢查井設計

實施原理：室外排水是由管道系統和檢查井系統組成，檢查井系統的成本優化應從井的數量、井的規格、井的深度以及井蓋等幾方面入手。井太多也會影響美觀和行車方便。

優化原則：避免設計盲目統一選用大規格井;控制重型井蓋使用部位;除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型，并盡量減少檢查井數量。

15.管網埋深與井深

實施原理：排水系統中一般來說管網與井的深度越深，相應的土方工程量和建造造價都會增加。

優化原則：減少管網埋深與井深。

16.優化管網走向、長度

實施原理：管網的長度直接關系其造價，管道走向設計的系統性則決定了管道的長度

優化原則：優化管網走向、長度。

三、單體設計

17.建筑層高

實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的工程量，一般來說建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2%左右。在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產生較大影響。

鋼筋含量和混凝土含量是體現結構設計經濟性的最終檢驗指標，采用限額設計能有效地對設計院的設計工作進行約束。

優化原則：無特殊情況，層高采用2.8米。

18.結構設計

實施原理：在結構設計中，結構荷載和承載力均有一定系數和取值范圍，若不對其做要求，設計院通常取值偏于保守，對其經濟性考慮較少。

常用的鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同樣的構件使用不同的鋼材其經濟性不同，應該對使用的鋼材種類根據不同的構件進行匹配。

優化原則：向設計院下發設計限額，跟進設計參數。

19.防火墻設置

實施原理：專業的消防防火墻造價昂貴，規范上允許利用建筑墻體作為防火墻。

優化原則：盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區，減少消防水幕噴淋系統的設置。

20.減少沉降縫設置

實施原理：每設置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用，縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用，因此沉降縫數量宜越少越好。

優化原則：在符合設計規范的情況下，減少沉降縫設置。

21.控制地下室層高

實施原理：在地下室層數確定的情況下，地下室層高是決定地下室埋深的主要因素，控制層高能夠減少埋深，從而降低地下室結構成本。

地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車和設備放置的需要，另一方面應考慮機械車位設置的可能性。

優化原則：嚴格控制地下室層高。

22.減少地下室層數

實施原理：地下室層數、層高以及室外地坪標高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。如果通過對地下停車布置的優化，能在兩(一)層地下室內解決三(二)層地下室的停車要求，無疑應減少地下室層數。

優化原則：嚴格控制地下室層數。

23.簡化地下室排水

實施原理：地下室內排水通過建筑找坡實現，將地面水收集到排水溝。由于地下室面積較大，建筑找坡需進行大量混凝土澆注，費用昂貴。能否取消建筑找坡層?

優化原則：通過結構找坡

24.優化轉換層

實施原理：轉換層是指柱網的轉換，高層建筑中由于地下室柱網與上部住宅柱網的布置差異巨大，一般設置轉換層。轉換層由于承受上部全部荷載，往往出現界面巨大的轉換梁，轉換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設計中應予以關注。

優化原則：優化轉換層

25.優化設備層

實施原理：設備層往往容易被忽視，設計中的保守和浪費情況也較為普遍，結構設計優化中不應忽略對設備層的優化。

優化原則：優化設備層。

26.簡化屋頂造型

實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構件之間均存在成本差異，如何對比選型應予考慮。

優化原則：既有經濟性的比選又滿足建筑的要求。

27.優化外挑外掛構件

實施原理：合理布置外挑外掛構件能較好地提高產品的素質，繁瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本支出。

優化原則：精減過度的外挑外掛構件，形成建筑和成本的雙贏。

28.鋁合金門窗

實施原理：同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價，且直接影響建筑能耗?？刂崎T窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節能的需要。

優化原則：通過節能測算指標來控制窗墻比;避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節的費用很高。在考慮滿足通風要求的條件下盡量減少開啟扇數量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。

根據門窗系統(木、鋁、塑)、項目產品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統。避免功能不足或過剩。慎重選擇非標門窗系統，減少開模費用。

29.欄桿欄板

實施原理：欄桿作為建筑中的重要構件，但卻往往容易被忽視，采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總造價可能相差數十萬。因此，一方面應根據客戶需求確定欄桿檔次，另一方面應盡量使用標準化欄桿，提高采購效率并降低成本。

優化原則：(1)盡量使用標準化欄桿;(2)欄桿、欄板檔次規范化;(3)兼顧后期的維護費用。

30.外墻裝飾

實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件(木材、鋼構件、陶制品)等。

一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果的作用。同時也切忌外墻裝飾材料的堆砌，萬科就曾經有分公司的建筑立面方案被當地規劃部門要求簡化的例子;

建筑裝飾另一個不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，這些都是后期客戶投訴的隱患。

優化原則：多方面比較，實現價值最大化。

31.部品及材料選擇(百葉、玻璃雨棚)

實施原理：實用性與美觀性相結合

優化原則：

(1)減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設計，室外防腐木的應用，減少后期的維護成本;

(2)欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿足強度和剛度即可(需注意節點構造設計)，間距滿足安全和遮擋要求即可;

(3)玻璃雨蓬是由支撐系統與玻璃平板構成，一般需通過受力計算進行設計。支撐系統兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作用。玻璃雨蓬的優化一方面要注意玻璃的材質與厚度，另一方面則要簡化支撐系統。

32.金屬構件盡量標準化

實施原理：金屬構件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調百葉、小院門等，金屬構件的標準化不僅能夠減少設計、招標次數，體現規模效益，還有利于性價比較高的金屬構件的定型。

優化原則：金屬構件盡量標準化。

33.鋼構件的處理

實施原理：鋼構件需區分使用場所(室內外)，分別采用不同的防腐處理。

優化原則：室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調和漆即可;室外欄桿選擇氟碳噴涂或熱鍍鋅+靜電噴涂或熱鍍鋅+普通噴涂。

四、景觀工程

34.景觀方案

實施原理：景觀工程是項目中最能讓客戶產生好感的內容之一。在景觀工程中的幾個重要法則是：

(1)硬景成本比軟景高得多;

(2)景觀中花錢多并不一定效果好;

(3)絕大多數的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好;

(4)景觀中的軟硬景比例是重要的指標;

(5)水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后期維護管理費用高的缺點。

優化原則：對景觀設計的優化決不能簡單化---怎么省錢怎么來;更多的要與設計銷售在溝通中與效果的把握中達到共識。另需關注細節，會有出其不意的效果(如殘疾人通道、門檻斜坡等)。

35.景觀標準做法

實施原理：擁有多年經驗的累計，萬科有能力形成自己的兼備經濟性與功能要求的標準景觀做法，以避免在后期的各項目設計中出現不同的設計方案，增加優化工作量。

優化原則：提供軟硬景觀標準做法表(如草坪、綠籬、道路、石材、砌塊)及相應價格表。

36.控制景觀構筑物的數量與體形

實施原理：景觀構筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑等。這類構筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產生不利影響。

優化原則：控制景觀構筑物的數量與體形。

五、配套工程

37.泳池設備選型

實施原理：泳池設計成本控制要點為：嚴格按照流量、過濾周期等參數合理選擇泳池設備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設備。

優化原則：兼顧后期的運營成本。

38.智能化方案規劃比選

實施原理：智能化的設計方案決定了智能化工程的成本，采用符合項目規劃的智能化方案能較大程度地節約智能化工程的成本。

優化原則：以項目的市場定位、規劃設計思想和物業管理思路來確定智能化系統規劃設計方案(如，封閉管理社區選用紅外對射周界防翻越系統、開放的大社區管理結合封閉的單元管理選用電視監控加電子巡更系統)。

39.圍墻設計分層次

實施原理：小區內圍墻主要包括組團圍墻、小區圍墻與公建(例如學校)圍墻，組團圍墻與小區圍墻的量所占比重較大。圍墻的造價按不同的設計檔次差別可達數倍之多。

優化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實用性。

40.配套面積的控制

實施原理：同一項目，建設1萬平米的配套與建設5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數以千萬計的。而這些成本都需要由可銷售的產品來承擔，因此控制配套面積是控制配套成本的最關鍵點。

優化原則：(1)會所面積優化;(2)學校面積優化;(3)物業用房面積優化;(4)架空層面積優化。

41.停車方式

實施原理：同樣一塊停車面積內，科學地規劃停車方式與不合理的停車方式設計所能得到的有效車位數量是有很大差別。同樣，從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。

優化原則：

(1)車位平面布置最優化：限定面積內停放量最大;

(2)車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。

42.配電設備布置

實施原理：配電設備的布置影響到配電房的設計以及配電房面積。

優化原則：

(1)測算配電設備分期布置與合并布置的經濟性;

(2)所有供配電設備(除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜)盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下距離最短，以減少之間聯接線路。

43.開閉所選址

實施原理：開閉所是所有電纜的出口，其位置直接決定了所用電纜的長度。在電纜價格高昂的現階段，其長度是影響成本的一個非常重要的因素。

優化原則：合理布置開閉所位置，使整體走線長度最短。

44.水泵房建設

實施原理：小區的供水往往有以下幾種方式：從市政供水管網直接供水;當市政供水管網壓力不夠時，對部分高層住宅通過水泵方式加壓供水;為整個小區建設水泵房，統一加壓供水。統一建設水泵房往往投資在100-200萬元左右。

優化原則：

(1)重點考慮建造水泵房的必要性;

(2)必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間-應以距市政接入點最近為原則;

(3)根據項目產品組合(高層、小高層、多層)，進行供水方案技術經濟比選(帶水箱變頻加壓控制系統;無負壓管網直聯式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等)