2021年房地產估價師考試《經營與管理》模擬練習題（七）

多項選擇題

多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

1.【習題】進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有(　)。(2014年真題)

A.財務內部收益率

B.財務凈現值

C.成本利潤率

D.資產負債率

E.償債備付率

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的步驟。敏感性分析通常采用的指標為內部收益率，必要時也可以選用財務凈現值、開發利潤等其他經濟指標。參見教材P223。

2.【習題】不確定型決策常用的決策方法有(　)。(2014年真題)

A.最大可能法

B.小中取大法

C.大中取大法

D.決策樹法

E.最小最大后悔值法

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

【歸納總結】決策的方法

確定型決策方法風險型決策方法不確定型決策方法

線性規劃等運籌學方法

借助計算機進行決策最大可能法

期望值法

決策樹法小中取大法

大中取大法

最小最大后悔值法

3.【習題】對房地產開發項目進行臨界點分析時，通常要進行(　)分析。(2013年真題)

A.最低租售價格

B.最高土地取得價格

C.最高工程費用

D.最低租售數量

E.最高銷售價格

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。參見教材P219。

4.【習題】按未來事件的自然狀態的確定程序劃分的投資決策類型包括(　)決策。(2013真題改編)

A.業務型

B.風險型

C.確定型

D.群體型

E.不確定型

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是決策的方法。按性質劃分，決策包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。參見教材P238。

5.【習題】盈虧平衡分析中，產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有(　)。(2012年真題)

A.產品總成本不隨產銷量變化

B.產品銷售量等于生產量

C.單位產品變動成本不隨產銷量變化

D.單位產品銷售價格不隨產銷量變化

E.單位產品固定成本不隨產銷量變化

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。產品成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有：產品銷售量等于生產量;單位產品變動成本不隨產銷量變化;單位產品銷售價格不隨產銷量變化。參見教材P218。

6.【習題】決策的有效性程度通常從決策的(　)等方面來評價。(2012年真題)

A.合理性

B.可接受性

C.時效性

D.參與性

E.經濟性

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是決策的概念。決策的評價標準主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經濟性四個方面來評價。參見教材P239。

7.【習題】在房地產置業投資的各項影響因素中，空置率的變化與以下(　)有關。

A.宏觀社會經濟環境

B.權益投資比率

C.業主經營管理水平

D.市場供求狀況

E.租戶支付租金能力

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產置業投資的主要不確定性因素。C是2017的新增內容，要特別注意。參見教材P217。

8.【習題】下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有(　)。

A.故障樹分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

E.蒙特卡洛模擬法

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。A是風險辨識的方法。B期望值法屬于概率分析。C屬于不確定性分析。參見教材P230。

9.【習題】風險分析中的風險估計階段，需要開展的工作包括(　)。

A.風險估算

B.分析風險概率分布情況

C.辨識風險發生的原因

D.檢驗各風險變量是否相關

E.提出應對風險的建議

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。CD屬于風險辨識。E屬于風險評價。參見教材P230。

10.【習題】下列不確定性因素中，屬于“開發-銷售”模式下房地產開發項目主要不確定性因素的有(　)。

A.土地費用

B.權益投資比率

C.運營費用

D.開發期

E.貸款利率

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目的主要不確定性因素。對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。參見教P212～216。

11.【習題】實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有(　)。

A.可預測性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可變更性

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產投資決策的期權性質。房地產投資具有不可逆性和可延期性，兩大基本特性決定了具有實物期權性質。參見教材P243。

置業投資的不確定因素(四類)

土地費用

建筑安裝工程費

租售價格

開發期與租售期

容積率及有關設計參數

資本化率

貸款利率購買價格

權益投資比率

空置率

運營費用

12.【習題】下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有(　)。

A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優

D.凈現值標準差系數大的方案為優

E.可以反映項目年度凈現值的離散程度

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B，凈現值標準差受凈現值期望值大小的影響，不能完全衡量風險高低，用標準差系數;D凈現值標準差反應離散程度，越離散風險越大。參見教材P233～234。

13.【習題】利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有(　)。

A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B，凈現值標準差在一定程度上能夠說明項目風險的大小，但由于凈現值標準差的大小受凈現值期望值影響甚大，因此單純以凈現值標準差大小衡量項目風險高低，有時會得出不正確的結論;選項D，凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越小。參見教材P234。

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